如何投资商业地产之商铺—社区底商（一）

随着房地产住宅市场的火爆，商业地产也随着一起火热起来。尤其是现在有政策规定，在建设社区时，达到一定的规模必须配建相应的商业配套，以满足社区居民的生活购物需求。

2017年下半年，为了遏制房地产住宅的快速暴涨，打击投机者炒房，相继出台了一系列的管控政策。为了稳定房地产市场，政策还在加码。根据人行第16号公告,自2019年10月8日起,对于新发放的商业性住房个人贷款首套房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点;房贷调整频率是最高1年,最低可以不调整。

随着房地产住宅市场政策的不断严控，越来越多的人将投资的目光转向了商业地产。但很大一部分人对商业地产不了解，有的人还是抱着和投机住宅一样的心理来投资商铺，这是一个非常大的误区。因为商业地产和住宅不一样，在房地产市场火爆的时候，投机者可以在低价的时候买入住宅，在高价的时候出手住宅来赚取中间升值部分的差价。而商业地产由于其特定的性质，这种做法完全是行不通的，因为在交易过程中各类税费就占到了总房款近20%，由于较高的税费，让一些投机者望而止步。

那么投资商业地产的收益靠什么体现？靠的是长期而稳定的租金来作为回报。

这张图体现的是一般性的商业地产所涵盖的地产产品，还有一些小类没有注明，因为这三项（写字楼、商铺、公寓）是离我们最近的。写字楼和公寓我们留待以后来讲，今天就先讲下商铺篇。

商铺又分为很多种类，但大体的分为以下几类：

1. 社区底商

社区底商是我们最常见的商铺类型，此类商铺也是投资者最喜欢的一类。因为拥有完全的自主权，可自己经营可租赁。

2、商业体商铺

商业体商铺又称为内铺、虚拟产权商铺。业主购买此类商铺拥有产权、收益权，但不拥有使用权（三权分离）。一般由专业的运营管理商来负责运营。

3、商业街商铺

此类商铺一般作为旅游地产来开发，很多城市都在建设各类特色的商业街，但大部分商业街业态主要以餐饮为主。此类商铺往往也是采用三权分离的模式进行出售。

今天我们先讲社区底商

社区商铺是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商铺。

随着房地产市场的发展，目前社区底商的面积普遍都比较大。目前石家庄房地产市场上的社区底商面积一般在50-400平米，甚至更大，以100-200平米的面积为主。而且纯一层的商铺也越来越少，基本都是一拖二跃层商铺。对于投资者而言，社区底商的面积普遍较大，总价较高。目前石家庄市场上的商铺价格分为两类：纯一层底商单价一般在2万~3.5万之间，一拖二的跃层商铺单价一般在1.5万~2.8万之间。位置好的最高可达到13万元/平米。

很多投资者在选择底商时，由于资金的限制想找一个小面积的50平米左右的，但目前市场上小面积的底商极少，好位置的面积大，面积小的又看不上位置。

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从社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且社区商铺容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。

很多人在购买社区底商的时候都愿意选择能够做餐饮的商铺，这样可做的业态就多了一个最重要的，而且也会比较好租一点。

根据规定，考虑到安全问题，社区底商如果是在住宅楼座底下，是不能开设餐饮业态的，冷餐可以，只要不明火就行。

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商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报。要使商铺长盛不衰，取得丰厚利润，可要从最初的选购商铺开始，有一句行话来形容商铺位置的重要性“金角银边草肚皮”！但是如何在商铺选择上就处于有利地位呢？商铺选购要考虑的内容很多，有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素，还有供求关系以及投资者的资金状况等。

先从大的定位方向来选择商铺。比如石家庄市区分为桥西区、新华区、长安区、裕华区、开发区市五区。然后再锁定小的位置，比如一环、二环、二环外。

从社区的规模和档次来选择，高端社区针对的是高端人群，例如：荣盛华府、中冶德贤公馆、润德天悦城、同祥城等。

当然很多时候我们并不会按照上面的顺序来选择商铺，而是看商铺的具体位置和投资回报情况。

选定了大的方向剩下的就是具体位置的问题了。

选商铺有一句引用围棋的经典术语“金角银边草肚皮”，最早指的是围棋棋子放置的位置不同，其效率也相应不同，角上围的最多，边上次之，中腹最不易围空。引用到商铺上的意思是：金角即城市主要交通要道的交汇点，具有黄金般的投资开发前景；银边即主要交通要道的沿街区位，投资开发前景次之，为银；肚皮则指即无沿街优势，更没有交通要道交叉优势的区位，投资开发前景最差，被投资者视为草芥。

图中是典型的沿街商铺，①号的位置是最好的，右上角三面临街。这个位置人流量大，又是十字街口，无论从哪个方向都可以看到商铺。②号的位置就是我们说的银边，尤其以上图中北侧和西侧的位置最好，紧邻交通要道。③号的位置次之，其位置临街，但相对①、②号的位置较次之。

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对于投资者而言，投资商铺最看重的当然是租金的回报比。评估一个商铺的投资回报比是否适合投资有很多方法，这里介绍一个简单的国际评估法。基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

在国内，由于房地产市场的泡沫过于强大，导致投资收益比不成正比。就目前石家庄的情况来说，房地产价值被夸大，95%以上的社区商铺都达不到6%。基本上投资回报比在3%~4%之间，高一点的能达到5%。据小编了解，目前石家庄的社区底商能够达到6%~7%的商铺寥寥无几。

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选择社区底商，有机会的话一定要学会"傍大款"，正所谓树大好乘凉。虽然价格高一点，但投资回报比和未来的发展空间较大。比如紧邻商业综合体，因为商业综合体是目前城市中客流量最大的地方，消费人群广泛，不仅仅只针对某一个小区，某一个区，甚至针对的是整个城市。